Хочется и колется: почему крупные девелоперы не спешат идти в регионы РФ

18 апреля 2013 года

Массовой экспансии крупных девелоперов из Москвы и Подмосковья в регионы России ожидать в ближайшей перспективе не стоит, считают эксперты, опрошенные . Игроков такого масштаба в России пока относительно немного, в их распоряжении обычно уже имеются строительные площадки под массовую жилую застройку, а механизмы выхода на местные рынки кажутся крупным застройщикам неоправданно сложными.

ВЕКТОР ИНТЕРЕСА

Решение жилищной проблемы в России возможно только при условии увеличения объемов строительства по всей стране, считает большинство экспертов, игроков рынка и чиновников. Без освоения регионов все планы государства по увеличению динамики роста жилья, вплоть до заявленных 90 миллионов "квадратов" в 2015 году, будут лишь утопией, уверен председатель совета директоров компании "СУИхолдинг" Азарий Лапидус.

Однако интерес девелоперов к регионам РФ, ограничивается лишь несколькими крупными застройщиками столичного региона, в частности группой "СУ-155", компанией "Кортрос" (бывшая "Ренова-СтройГрупп"), структурами "Главстроя", ГК ПИК и компанией "Патриот".

Например, статистика продаж ГК "СУ-155" за первый квартал 2013 года показывает, что доля регионов превысила объем продаж квартир в Москве и Подмосковье на 82%, рассказал руководитель пресс-службы ГК "СУ-155" Роман Черниговцев.

Интерес крупных участников рынка к ряду регионов обусловлен возможностью получить хорошую рентабельность проекта за счет более низкой стоимости земельного участка, инженерных сетей, интересных рекламных программ, что в итоге приведет к повышению качества и класса жилья и к увеличению стоимости продажи, считает генеральный директор "СКМ Групп" Роман Семенов.

Впрочем, несмотря на явный интерес девелоперов к региональным рынкам, тотальной "миграции" в регионы среди них пока не наблюдается. "Крупные столичные застройщики, конечно, давно жалуются на высокий уровень конкуренции и отсутствие резервов для развития внутри Москвы, однако говорить о массовом исходе в регионы более чем преждевременно. Все-таки есть еще Подмосковье и новые присоединенные территории с достаточным количеством свободных участков. Поэтому на "дальний горизонт" смотрят только единицы, при этом их экспансия ограничивается несколькими проектами в отдельно взятых городах. Девелоперы, прочно обосновавшиеся в одном из регионов, также редко обращают внимание на соседние", - рассуждает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

При этом собеседница агентства подчеркивает, что интерес к тому или иному региону со стороны застройщиков возрастает, когда власти начинают активно вкладываться в его развитие, как, например, это произошло в Чеченской республике и Краснодарском крае.

Те же компании, прежде всего московские, которые все-таки активно выходят в другие регионы, приобретают статус "федерального застройщика", замечает руководитель дирекции маркетинга и продвижения Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) Николай Шмелев. А вот местные игроки, по его словам, стараются работать в соседних регионах, например, компании из Барнаула развивают экспансию в Новосибирск, где объем платежеспособного спроса больше.

ФАВОРИТЫ ИЗ РЕГИОНОВ

Инвестиционная привлекательность того или иного региона для застройщика обуславливается несколькими вещами, но главным показателем является, конечно, стоимость квадратного метра. Как замечает Лапидус, на сегодняшний день застройщику не интересно строить и продавать жилье эконом-класса дешевле 42-45 тысяч рублей за "квадрат". Во всех городах, представляющих интерес для застройщиков, жилье продается дороже 40 тысяч за квадратный метр, поясняет он.

"Если говорить о росте цен, скажем, за первые месяцы текущего года, то он отмечен в таких городах, как Омск и Пенза - более 3%, Иваново, Ставрополь, Самара - больше 2%, Хабаровск и Ульяновск - больше 1,5%. Это свидетельствует о том, что там появляются реальные полноценные рынки", - уверен собеседник агентства.

Что касается "недополученного спроса", который также является катализатором развития региональных рынков недвижимости, то, по словам Лапидуса, он ощутим в городах с населением более 200-300 тысяч.

В частности традиционно устойчивый спрос на жилье в сегменте эконом-класса отмечается во всех регионах работы группы компаний ПИК, отмечает вице-президент, директор по развитию регионов ГК Александр Селюков. Сюда относятся такие города, как Пермь, Ростов-на-Дону, Калуга, Обнинск, Нижний Новгород, Новороссийск, Калининград, Ярославль и Омск. По данным ПИК, за первый квартал 2013 года лидерами продаж являются Ярославская и Калужская области, а также Пермский край.

Шмелев из Фонда РЖС со своей стороны напоминает, что в целом о строительной активности регионов говорит статистика. Согласно данным Федеральной службы государственной статистики (Росстата) пятерку лидеров среди субъектов РФ по объему ввода жилья за первые два месяца 2013 года составили Татарстан, Краснодарский край, Москва, Санкт-Петербург и Подмосковье. Высоки показатели также в Тюменской, Ленинградской и Ростовской областях.

Также, помимо основных общих критериев, у каждого региона имеются и свои особенные черты, делающие его привлекательным для застройщиков.

Так, по словам Семенова из "СКМ Групп", рост цен на первичное жилье в Новосибирске обусловлен сейчас динамикой строительства и стимулированием спроса, в частности, губернаторской субсидией и аккредитацией застройщиков в банках. Калининград же интересен с точки зрения строительства доступного жилья по многим показателям: здесь много переселенцев с Дальнего Востока и Севера; большие денежные потоки (таможня, порт); благоприятный мягкий климат; транспортная доступность (близость к Европе), а также относительно дешевая земля, замечает собеседник агентства.

Самара, продолжает он, является центром финансовых потоков Поволжья, среди преимуществ которого - выгодная геолокация, высокие доходы и покупательский спрос.

В Екатеринбурге планируется строительство масштабного проекта "Академический" - города-спутника, рассчитанного на население свыше 300 тысяч человек. По мнению Семенова, такие проекты привлекут не только мелких и средних застройщиков, но и крупнейших девелоперов столицы.

Высокие показатели Краснодарского края (6% российского жилья) напрямую связаны с ускорением олимпийской стройки, считает директор департамента техзаказчика Tekta Group Алексей Балыкин. А вот доля Татарстана (4%), на его взгляд, обусловлена высоким уровнем реализации программ поддержки жилищного строительства.

"ОДНУШКИ" ПО ТРЕБОВАНИЮ

Главным оценочным фактором при покупке квартиры для регионального покупателя является, безусловно, ее стоимость. Поэтому потребительский интерес по-прежнему сфокусирован на наиболее доступном жилье эконом-класса - небольших квартирах в панельных домах, констатирует Черниговцев. Это подтверждает статистика продаж ГК "СУ-155" за I квартал 2013 года, согласно которой 54% от всего объема сделок пришлось на продажи однокомнатных квартир, против 36% в первом квартале 2012 года.

Неудивительно, что самые раскупаемые проекты - это жилые комплексы, в которых около 70% от общего объема предложений составляют однокомнатные квартиры и квартиры-студии стоимостью ниже средней ценовой политики по рынку, замечает Семенов.

"По типам домов предпочтения отдаются небольшим (по сравнению с Москвой и Московской областью) 1-2-3-х секционным жилым комплексам как из кирпича, так и сборно-монолитного каркасного метода домостроения", - добавляет Селюков.

В целом строительные компании выстраивают стратегию регионального развития в соответствии с перспективой экономической отдачи, говорит Черниговцев. Однако ориентир на коммерческую эффективность бизнеса часто сопровождается решением социальных задач в интересах региональных властей - строительством социального жилья, отмечает он.

"Но все-таки в большинстве случаев проекты, реализуемые крупными застройщиками в регионах, являются результатом стратегического решения девелопера. Заказы от администрации города и региона чаще всего получают местные игроки", - указывает Литинецкая из "Метриум Групп".

ЧЕРЕЗ ТЕРНИИ К СТРОЙКЕ

Следует отметить, что эксперты достаточно по-разному оценивают особенности взаимодействия региональных властей и пришлых застройщиков.

Как утверждает Семенов, все субъекты рады новым инвестициям, потому что это новые рабочие места и стимулирование к развитию производственной базы в регионах, поэтому особых трудностей практически нет. "Сейчас федеральное и региональное правительства делают все, чтобы снизить бюрократические процедуры для выхода на рынки, а также проводят инвестиционные форумы для привлечения новых инвестиций", - добавляет собеседник агентства.

Но большая часть экспертов предупреждает, что девелоперов, выходящих в новые регионы, ожидает масса препятствий, преодолеть которые под силу не каждому.

"Во-первых, их ожидает целая когорта местных игроков, уже давно научившихся эффективно взаимодействовать с властью. Соответственно, конкуренция сразу же чрезвычайно острая. Во-вторых, местная администрация в большинстве случаев будет на стороне "своих" застройщиков. Сторонним девелоперам власть постарается навязать непосильные обременения по инвестиционным контрактам. В-третьих, в каждом регионе есть свой порядок подготовки проектной и разрешительной документации. Поэтому застройщикам, привыкшим к одним условиям, тяжело сходу переключиться на новые правила игры", - рассуждает Литинецкая.

Еще одна трудность, с которой придется столкнуться пришлым девелоперам, замечает генеральный директор компании "Метриум Групп", - это нехватка профессиональных кадров. Во время поиска геодезистов, подрядчиков, специалистов инженерно-технических изысканий они в большинстве случаев обнаруживают, что подобные компании просто не отвечают нужным требованиям, потому что им не хватает квалификации, констатирует собеседница агентства.

Себестоимость строительства в ряде регионов может по определенным статьям расходов даже превышать московскую, заявляет Лапидус. "Чтобы сделать проект нужного уровня, приходится иногда тратить значительно больше, чем в Москве или Петербурге. В одном из крупных региональных центров, где мы сейчас строим, помещение для рабочих стоит в два раза дороже, чем в Москве. Кран, требующийся для возведения зданий свыше 15 этажей, просто отсутствует, поэтому придется привозить. Бетон там стоит дороже, чем в Москве. А все потому, что нет полноценного рынка", - объясняет председатель совета директоров компании "СУИхолдинг".

На проблему нехватки строительных материалов в регионах обращает внимание и заместитель генерального директора компании "Газпромбанк-Инвест" Юрий Александровский. В частности, сообщает он, при строительстве компанией "Газпромбанк-Инвест" жилого комплекса в Архангельске 90% перечня используемых материалов были привезены, что, безусловно, отражается на бюджете проекта.

Еще одним барьером на "полосе препятствий", по мнению эксперта, является также систематическое повышение арендной платы за земельный участок. "В связи с отнюдь не ажиотажным спросом на квартиры, освоение крупных земельных участков, как правило, растягивается на несколько лет, чтобы не "убить" рынок одним махом и не плодить дома-призраки", - поясняет Александровский. Тем не менее, продолжает он, для того, чтобы окупить первоначальные инвестиции, мобилизацию и прочее формируется некий "задел" на будущее в виде земельных участков последующих очередей. Местные же власти, сетует эксперт, пытаясь стимулировать более скорое освоение данных земельных участков, стараются повысить арендную плату путем ввода штрафных санкций за "неосвоение территорий" или переоценки кадастровой стоимости земель.

ЭКСПАНСИЯ В ЗАМЕДЛЕННОМ ТЕМПЕ

Перспективы строительства в регионах вполне ясны: имеющийся жилой фонд уже давно устарел, а первичный рынок не перегружен предложением, и спрос есть практически на все форматы недвижимости, уверен Балыкин из Tekta Group. Но проблема, по его словам, заключается не в том, как крупному застройщику выйти в привлекательный регион, а в "правилах игры" на этом поле.

"Безусловно, местные игроки, как правило, не хотят пускать чужаков на свою территорию, да и застройщики в большинстве случаев не спешат покидать насиженное место. Поэтому экспансия со стороны пришлых девелоперов в регионах хоть и присутствует, однако она не очень активная", - добавляет со своей стороны Литинецкая из "Метриум Групп".

Лапидус же с уверенностью заявляет, что ожидать засилья крупных застройщиков в регионах не стоит, просто потому, что игроков такого масштаба не так много.

С экономической точки зрения подобная экспансия может быть оправдана при наличии собственной службы генподряда либо партнерства с понятными обоим взаимовыгодными условиями, наличии типового и апробированного в поле проекта с отстроенной системой поставок основных строительных конструкций, поясняет Александровский. "Данное условие позволяет выдавать за управляемое время продукт оговоренного качества с прогнозируемым бюджетом. Любые изменения в данном сочетании - уникальный проект, незнакомый подрядчик, неизвестное число поставщиков - существенно повышают риски такой экспансии", - заключает эксперт.

Таким образом, "полномасштабная" экспансия крупных столичных застройщиков в регионы, если и может стать тенденцией, то в долгосрочной перспективе, и только после формирования там полноценных строительных рынков. Сейчас же застройщики в большинстве своем предпочитают не покидать "насиженные места", а если и пробуют выходить на местные рынки, то ограничиваются несколькими проектами в отдельно взятых регионах.