Рынок жилья Москвы и области в 2012 году: цены следовали за инфляцией

27 декабря 2012 года

Цены на жилье в Москве и Подмосковье уже второй год стабильно растут на уровне инфляции, дома постепенно строятся, квартиры активно покупаются, а особых предпосылок для кризиса пока нет, считают застройщики, опрошенные . Экспертов также радует тот факт, что во второй половине 2012 года столичные власти начали размораживать жилые проекты, так что в 2013 году надо ожидать появления свежих новостроек в Москве. А вот в Подмосковье, напротив, до избрания нового губернатора власти, как опасаются участники рынка, не станут согласовывать новые проекты.

ЦЕНЫ ПРИШЛИ К СТАБИЛЬНОСТИ

Девелоперы и риелторы, работающие на рынке жилья Москвы и Подмосковья, отмечают, что цены на квартиры на вторичном и первичном рынках в 2011 и 2012 годах стабильно росли на уровне инфляции. В 2013 году данная тенденция, по мнению экспертов, будет продолжена.

"Рынок новостроек в 2012 году демонстрировал умеренный рост цен, связанный как с изменением стадии строительной готовности объектов, так и с прямым повышением цен застройщиками. В 2013 году рынок новостроек продолжит пополняться новыми объектами, спрос будет стабильным, а рост цен ожидается умеренный", - считает генеральный директор компании "МИЦ - Недвижимость" Наталья Соломонова.

Она добавляет, что в старой Москве средние цены, скорее всего, вырастут не более чем на 10-12%.

"Средняя стоимость одного квадратного метра в квартирах эконом-класса на первичном рынке Москвы составила 133 тысячи рублей, бизнес-класса - 242 тысячи рублей, а в самом дорогом элитном сегменте - 576 тысяч рублей. В Подмосковье на удалении до 10 километров от МКАД средняя стоимость одного квадратного метра новостроек составила 78 тысяч рублей", - рассказывает советник президента компании "Лидер" Григорий Алтухов.

Рост цен в наиболее популярных объектах Москвы достигал за 2012 год 15-20%, но в ближайшей перспективе при сохранении текущей экономической ситуации изменение стоимости квадратного метра жилья едва ли будет превышать инфляцию, уверена заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании "НДВ - Недвижимость" Ольга Новикова.

Цены на вторичном рынке жилья вырастут по итогам года в среднем на 10%, что говорит о стабильной ситуации на рынке. Впрочем, цены своего основного значения достигли еще в первом полугодии 2012 года, а второе полугодие не столь ощутимо влияло на рост стоимости недвижимости, указывает исполнительный директор "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов.

Он добавляет, что если на рынке в целом сохранится стабильная ситуация, то возможно, что рост цен сохранится на уровне 8-10%. В этом случае в 2013 году аналитики "Миэль" предполагают сохранение трендов, обозначенных в 2012 году.

Цены в Подмосковье будут расти быстрее, чем в Москве, так как выход новых проектов в области в связи со сменой губернатора уменьшится, считает руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet Денис Бобков.

Алтухов в свою очередь подчеркивает, что сегодня очень много говорят о новой волне кризиса, но учитывая, что все крупнейшие мировые банки и финансовые институты стараются не выпускать ситуацию из-под контроля, как это случилось в 2008 году, в компании не прогнозируют длительной стагнации и тем более падения цен.

Никаких кризисов ожидать не приходится, и даже серьезные политические риски вряд ли нарушат спокойствие, а в 2013 году рынок продолжит свое развитие, прирастая ежемесячно на 0,7-1,2%, согласна с коллегой директор по маркетингу Tekta Group Олеся Кошкина.

Вместе с тем Соломонова из "МИЦ - Недвижимость" добавляет, что главным событием года стало официальное присоединение новых территорий к Москве, но увеличение спроса и рост цен уже произошли авансом еще в 2011 году, когда было объявлено о планируемых переменах.

НОВАЯ МОСКВА - СТАРАЯ ТЕМА

Следует отметить, что под конец 2012 года участники рынка недвижимости стали достаточно прохладно относятся к нашумевшему в 2011 году проекту расширения границ Москвы.

"Этот государственный проект для меня спорен, ведь с присоединением новых территорий серьезных изменений не произошло. Новая Москва просто стала неким отдельным муниципальным образованием с непонятным статусом и целями. Москвой эти территории считаться не могут. На мой взгляд, Москва должна была расширяться радиально, однако в силу определенных политических и экономических соображений была выделена эта слабая часть Подмосковья", - полагает управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац.

Резкого взлета цен в новой Москве в 2013 году не будет, цены будут продолжать расти, но не скачкообразно, а в пределах общих тенденций рынка, добавляет Кошкина.

Она поясняет, что для существенного роста стоимости жилья нужны реальные действия: строительство инфраструктурных объектов, реконструкция инженерных сетей, нужен центр притяжения, который обозначит четкие перспективы развития территории.

"Предпосылок для нового витка роста цен в новой Москве нет. Дальнейший рост будет связан либо с повышением стадии строительной готовности объектов, либо с активным развитием новых территорий", - подчеркивает Соломонова.

Новикова из "НДВ - Недвижимость" в то же время отмечает, что спрос на новостройки новой Москвы остается довольно устойчивым, но ожидать, что в ближайшее время разрыв в стоимости жилья в новой и старой Москве существенно сократится, не приходится - крайне велико отставание новых территорий по социальной и транспортной инфраструктуре.

"Чиновники и политики переезжать не захотели. Поэтому новая Москва будет дорожать примерно теми же темпами, что и старая Москва. Спекулятивный рост цен после объявления о присоединении территорий уже закончился, и рынок будет развиваться более консервативно", - уверен Бобков.

По словам Алтухова, перспективы у новой Москвы есть, но освоить и добиться повсеместного перехода присоединенных территорий на новый, столичный уровень, можно лишь при грамотном и комплексном подходе, после принятия генплана и четкого графика работ, которые не будут изменяться и корректироваться под запросы и амбиции каждого нового руководителя региона.

ЛОВКАЯ СМЕНА ФОРМАТА

Приостановка многих новых жилых проектов в Москве также внесла свой штрих в портрет столичного рынка недвижимости - многие консультанты и аналитики отмечали, что в 2012 году резко увеличилась количество предложения апартаментов в Москве - до 15% в сегменте первичного жилья.

Пересмотр инвестиционных контрактов, начатый мэром столицы Сергеем Собяниным в феврале 2011 года, заморозил новое строительство в Москве фактически на 1,5 года, поясняет Бобков.

Как указывает Кошкина, строительство апартаментов ближе к гостиничному бизнесу, чем к строительству жилья, но проект гостиницы проще согласовать, а затем перевести часть согласованного объема недвижимости в апартаменты, которые пользуются популярностью, так как новые жилые проекты в столице в последнее время практически не согласовывались.

По информации Бобкова, апартаменты обычно дешевле на 15-20% аналогичных квартир, что обусловлено рядом их особенностей.

Апартаменты, в отличие от жилья, не должны быть обеспечены социальной инфраструктурой, также в апартаментах нельзя прописаться, поясняет Новикова.

"С форматом апартаментов связано много недоговоренностей. Например, на них не распространяются дотации на жилищно-коммунальные услуги, поэтому с точки зрения эксплуатации апартаменты становятся крайне непривлекательным жильем", - добавляет управляющий директор агентства "Усадьба".

Покупатели должны осознавать, что коммунальные платежи за апартаменты съедят всю экономию на цене квадратного метра, возникшую при покупке, подчеркивает Кац.

Объем заявленных проектов с апартаментами в Москве оценивается на уровне 1,5 миллиона квадратных метров, а доля апартаментных комплексов за три года выросла с 9% до 20%, говорит в свою очередь Соломонова.

"Многие апартаментные проекты - это бывшие офисные проекты. Практика показала, что востребованность жилых площадей, даже в формате апартаментов, в кризисный и посткризисный период была более очевидна, чем офисных. При этом если у застройщика есть возможность строить жилье, то он именно это и делает, апартаменты появляются там, где строительство жилья не разрешено", - указывает собеседница агентства.

МОСКОВСКАЯ ОТТЕПЕЛЬ

Впрочем, не все так печально - практически все столичные застройщики и девелоперы отмечают, что в 2013 году в Москве планируется выход ряда новых жилых проектов, а длительный процесс пересмотра инвестиционных контрактов подошел к логическому завершению.

Как указывает Алтухов, ограничив новое строительство в пределах МКАД, Собянин увел застройщиков в область, где получить разрешение на строительство было в разы проще, поэтому два года Москва продержалась на ранее заявленных объемах, но уже к середине 2012 года перед столицей встала проблема дефицита нового жилья.

По перспективам на 2013 год можно надеяться, что Москва в старых границах пополнится новыми жилыми комплексами, так как столичные власти начали действовать более мягко и выдавать разрешения на новые стройки, считает Алтухов.

В настоящее время новые жилые проекты стали постепенно оттаивать, а девелоперы выяснили новые правила игры, соглашается с коллегой Бобков.

"В следующем году в Москве ожидается выход как минимум 30 новых проектов на рынке жилья", - говорит эксперт.

В последнее время идет речь даже о разрешении строительства в центре Москвы, но давать какие-либо взвешенные оценки можно лишь после детального ознакомления с новыми градостроительными планами, рассказывает Кац.

Она добавляет, что в настоящее время Москва испытывает дефицит в сегменте элитного жилья - на первичном рынке столицы насчитывается лишь два-три объекта премиум-класса.

Объемы строительства жилья в Москве установятся на отметке 1,5-2 миллиона квадратных метров в год и будут сохраняться, между тем, у столицы есть очень приличный резерв земли, например, промзоны, считает Кошкина.

Собеседница агентства поясняет, что будущее этих резервов будет зависеть от политики властей, которые должны предложить застройщикам работающие механизмы освоения данных территорий, что даст ощутимый прирост объемов строительства внутри МКАД.

Новые жилые объекты в Москве также будут появляться в рамках реконструкции кварталов пятиэтажек, добавляет также Соломонова.

По ее словам, в настоящее время на рынке новостроек Москвы (без учета новых территорий) более 100 объектов находятся на стадии активного строительства, а суммарная площадь квартир в этих объектах составляет более 2,5 миллиона квадратных метров.

Порядка 30% от общего количества возводимых сейчас в Москве жилых объектов, по оценкам Бобкова, может быть сдано уже в 2013 году.

ПОДМОСКОВНЫЕ ВЕЧЕРА

А вот появления в 2013 году новых жилых проектов в Подмосковье эксперты не ждут. Участники рынка указывают, что повторная смена губернатора не пройдет даром для области - до выборов нового руководителя региона на рынке будут появляться только ранее согласованные проекты, а новые утверждаться не будут.

Вплоть до выборов нового губернатора каких-либо громких заявлений или действий со стороны временной власти ожидать не стоит, а вот от нового руководителя хочется получить профессиональных и прозрачных правил игры, говорит Алтухов.

Между тем, застройщики весьма положительно оценивают деятельность Сергея Шойгу на посту губернатора Подмосковья.

В частности, Кошкина указывает, что Шойгу запустил ряд важных для застройщиков бизнес-программ, создал комитет по проблемам дольщиков, черный список недобросовестных застройщиков, отказался от согласования проектов застройки крупных территорий, не предусматривающих социальных объектов, а также запустил проекты строительства социальной инфраструктуры и дорог.

"Ожидается, что его преемник продолжит эту линию - необходимость в этом уже назрела. Пока же можно прогнозировать, что в следующем году объем новых проектов несколько сократится", - полагает Бобков.

В 2012 году, как отмечает эксперт, Москва и Подмосковье впервые стали рассматриваться как единая московская агломерация, что предусматривает их взаимное развитие, в том числе в плане жилищного строительства.

Таким образом, участники рынка недвижимости прогнозируют стабильный рост цен на жилье в пределах инфляции без резких взлетов и обрушений, а также ждут появления новых проектов в старых границах города. Риелторы уверены, что новая Москва уже авансом отыграла возможное повышение цен и новые подвижки возможны только в связи с реальным улучшением условий проживания и транспортной доступности.