"Новая" Москва: ажиотаж на рынке недвижимости спал, эксперты ждут генплана

15 июня 2012 года

Первый ажиотаж, встряхнувший рынок недвижимости "новых" территорий Москвы год назад, сразу после информации о расширении столицы в сторону Калужской области, быстро сошел на нет, утверждают эксперты, опрошенные . Теперь, по их словам, и девелоперы, и потенциальные покупатели квартир и загородных домов на присоединяемых территориях размышляют над тем, как будет развиваться "большая" Москва, так что ждать новых колебаний цен на жилье и землю стоит после того, как план развития столичных территорий даст ответ на этот вопрос.

Экс-президент РФ Дмитрий Медведев выступил с инициативой расширить границы Москвы почти в 2,5 раза 17 июня 2011 года. Границы столицы было решено увеличить за счет земель на юго-западе Подмосковья, выйдя на границу с Калужской областью.

В общей сложности к столице перейдет 21 муниципальное образование, в том числе два городских округа - Троицк и Щербинка, а также 19 городских и сельских поселений, входившие в Подольский, Ленинский и Нарофоминский районы Подмосковья. Также к Москве отходит часть территории Одинцовского и Красногорского районов Подмосковья, а к Подмосковью - участок в Куркино.

Официальное изменение границ произойдет 1 июля 2012 года, до этого срока объявляется переходный период.

ВЕСНА НА ВТОРИЧНЫХ УЛИЦАХ

Лидерами по росту цен на вторичном рынке подмосковного жилья действительно формально стали населенные пункты, расположенные либо на присоединяемых к Москве территориях, либо вблизи от них следует из материалов Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО).

Однако, отмечают эксперты, разница в росте цен на квадратные метры между населенными "новой" столицы и другими привлекательными для проживания городами Московской области оказалась невелика.

Аналитики гильдии указывают, что с июня 2011 года по июнь 2012 года средняя стоимость жилого метра на вторичном рынке выросла в Троицке на 12,25% - до 90,476 тысячи рублей, а в Щербинке на 12,5% - до 93,044 тысячи рублей.

Между тем, свидетельствует отчет гильдии, в Долгопрудном "квадрат" на вторичке за аналогичный период подорожал на 10,85% - до 99,992 тысячи рублей, в Мытищах на 9,86% до 102,277 тысячи рублей, в Видном на 9,38% до 103,371 тысячи рублей, в Реутове на 8,86% до 109,613 тысячи рублей, а в Подольске на целых 14,67% до 84,401 тысячи рублей.

Впрочем, средние цены на готовое жилье в Химках с июня 2011 года по июнь 2012 года подросли лишь на 6,9% - до 103,830 тысячи рублей, а в Красногорске - на 5,8% до 101,803 тысячи рублей, поясняют специалисты ГРМО.

"Цены в Троицке действительно выросли. Однако рост зачастую не обоснован. Ведь хрущевка не стала лучше за год. Как в ней была газовая колонка, так она и стоит. Ее ликвидность только снизилась. При этом стоимость низкобюджетного жилья выросла значительно. Если еще недавно квартира общей площадью 39,9 квадратного метра в панельной 16-этажной башне стоила 3,2 миллиона рублей, то теперь продавец ее выставляет за 4,2 миллиона рублей", - комментирует ситуацию президент Гильдии риэлторов Московской области Андрей Хромов.

Эксперт рассказывает, что продавцы значительно завысили цены на фоне ажиотажа по поводу новости о расширении границ Москвы, но вот покупатели не готовы покупать по данным ценам.

"Соответственно адекватного предложения нет, рынок недвижимости замер. Молодые семьи, которые планировали приобретать жилье по ипотеке, получили средства на приобретение, однако данных средств уже недостаточно для приобретения по завышенным ценам, а альтернативные сделки также срываются в связи с тем, что в какой-то момент продавец решает увеличить стоимость", - сетует Хромов.

ОТ ПЕРВИЧКИ С ЛЮБОВЬЮ

Примечательно, что по официальным данным Москомстройинвеста, на присоединяемых к Москве территориях заключено 57 инвестиционных контрактов по строительству жилых и нежилых помещений площадью 6,943 миллиона квадратных метров. В Ленинском районе, в частности, заключены инвестконтракты на 16 проектов площадью 5,53 миллиона квадратных метров недвижимости, а в Щербинке - на 15 проектов, предполагающих строительство 535 тысяч квадратных метров жилых и нежилых площадей.

Однако эти цифры неокончательные, и анализ инвестиционных договоров по строительству недвижимости в "новой" Москве еще ведется, подчеркивают чиновники из Москомстройинвеста.

По информации комитета, самые крупные по объему строительства инвестконтракты в Ленинском районе заключены с ООО "Совхоз "Московский +" (1,23 миллиона квадратных метров), ООО "Олета" (1,6 миллиона квадратных метров), ОАО "Статус Лэнд" (1,46 миллиона квадратных метров жилых и нежилых помещений), и ООО "Славянский мир" (торгово-офисно-гостиничный комплекс площадью 1,38 миллиона квадратных метров).

Цены на квартиры в многоэтажных новостройках, попавших в границы "новой" Москвы подросли к августу 2011 года на 10-15%, а по итогам года рост составил 20-25% - сегодня средняя стоимость квадратного метра в данном сегменте составляет в этой локации примерно 85 тысяч рублей, подсчитывает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая.

Она уточняет, что в настоящий момент цена квадратного метра в новостройках на присоединяемой территории колеблется от 70 до 120 тысяч рублей, а бюджет квартир варьируется от 2,5 до 9 миллионов рублей.

"Произошла закономерная тенденция подтягивания цен к уровню стоимости жилья в соседних спальных районах Москвы. Официальное присоединение к 1 июля уже не повлияет на рост цен, они так и продолжат расти, но уже не настолько интенсивно", - уверена Литинецкая.

Заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании "НДВ-Недвижимость" Ольга Новикова поясняет, что ажиотажный спрос на квартиры в новостройках "новой" Москвы достаточно быстро прошел, но и сегодня часть проектов достаточно хорошо реализуется по сравнению с аналогами благодаря расположению именно на этих территориях.

"В настоящее время проекты продолжают дорожать в основном из-за роста степени строительной готовности, а очередной скачок, скорее всего, произойдет после фактического присоединения территорий, подтвержденного документально", - полагает Новикова.

Эксперт считает, что проект, попавший на территорию "новой" Москвы в итоге может прибавить только на этом обстоятельстве (не учитывая инфляционный рост цен и плановое увеличение стоимости квартир в процессе строительства) до 20% от стоимости, а особенно повезет новостройкам, расположенным наиболее близко к МКАД.

Впрочем, у территории "новой" Москвы есть существенный недостаток - темпы жилищного строительства значительно опережают развитие транспортной и социальной инфраструктуры, а это оказывает сдерживающее влияние на потенциальный спрос покупателей, готовых приобрести жилье по действующим ценам, но недовольных ситуацией с развитием территории, подчеркивает Литинецкая.

В настоящее время программа присоединения еще не до конца разработана, поэтому все эти проекты частично попали в рискованную ситуацию, когда в них могут внести какие-либо изменения либо не утвердить разработанные планы по застройке, напоминает Новикова.

"Все это вынуждает застройщиков находиться, скорее, в ситуации неопределенности и ожидать каких-то конкретных решений по развитию данной территории", - отмечает она.

СВОЙ ДОМ НЕ СВОЯ КРЕПОСТЬ

Пожалуй, самая неоднозначная ситуация на рынке сложилась для владельцев земельных участков и индивидуальных домов на территории "новой" Москвы, а также для потенциальных покупателей этих объектов.

"Новая" Москва - это пока особый регион, где еще нет понимания транспортной логистики и социальной инфраструктуры. Пока этого понимания не будет, не будет и действий со стороны девелоперов. Нет смысла строить жилье в чистом поле", - категоричен управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.

За прошедший год цены на землю на территории так называемой "новой Москвы" не выросли, а рынок загородной недвижимости так и остался слабо востребованным, соглашается с коллегой президент компании "Высота" Олег Артемьев.

"Собственность на частный дом в черте города, на территории "новой" Москвы вызывает больше вопросов, чем говорит об очевидных преимуществах. Никто не представляет, как "новая" Москва будет уживаться с загородным укладом жизни. Ни у кого пока нет "картинки" будущего", - развивает свою мысль девелопер.

В настоящее время существует два информационных вектора, которые влияют на цены в "новой" Москве - негативный и позитивный, свою очередь отмечает Яхонтов.

"На уровне слухов обсуждается, что якобы власти сделают все, чтобы бизнес не смог работать на новых землях, что не успеют сформировать законодательство, что через дома будут проложены дороги, а эти дома снесены, и вообще землю у всех отберут под строительство", - так описывает он отрицательный тренд.

Позитивная тенденция, по словам эксперта, основана на том, что новый регион будет развиваться вне зависимости от ситуации - туда в любом случае пойдут инвестиции и там в любом случае будет построено много недвижимости, а цены будут повышаться.

"Положительный тренд объективен - недвижимость здесь будет вне рынка и гораздо в меньшей степени будет подвержена колебаниям спроса", - считает Яхонтов.

Вместе с тем, как указывает Артемов, после определения конкретных планов развития данных территорий, можно будет говорить об индивидуальных стратегиях собственников, а пока все затаились и находятся в ожидании.

"На территории "новой" Москвы в 30-километровой зоне от МКАД на рынок вышло лишь два новых проекта. Кто-то просто не успел решить вопросы с документами, кто-то решил подождать. Мы переформатировали один из наших проектов из таунхаусов в малоэтажку", - рассказывает Яхонтов.

По его мнению, полноценный загородный рынок сформируется на присоединяемых территориях не раньше, чем через несколько лет.

А вот основной пик спроса, а значит, и удорожания загородки придется на 2013 год, предполагает эксперт.

"Если с момента объявления о присоединении до сегодняшнего дня рост цен составил без учета инфляции порядка 9%, то к концу 2012 года он достигнет 12%, а в 2013 году стоит ожидать почти 20% роста цен, в 2014 - еще порядка 18% роста", - прогнозирует собеседник .

Впрочем, некоторые эксперты отмечают даже снижение стоимости на индивидуальные дома в "новой" Москве с лета 2011 года.

"Относительно августа 2011 года средняя стоимость объекта в целом по локации снизилась на 3,5%. Наибольшая коррекция выявлена в сегментах таунхаусов (минус 16,4%) и дуплексов (минус 23,5%), а также участков без подряда (минус 14,7%). При этом значимо выросла стоимость на квартиры в малоэтажных домах - с 4,1 миллиона рублей до 6,2 миллиона рублей", - уточняет старший эксперт аналитического центра корпорации "Инком" Вера Потехина.

По ее данным, средняя цена предложения по всем объектам составляет 13,9 миллиона рублей, а средние цены на коттеджи достигают 26 миллионов рублей, на таунхаусы - 9,8 миллиона рублей, на дуплексы - 14,8 миллиона рублей, а на участки без подряда комфорт-класса с коммуникациями площадью 12-15 соток - 5,4 миллиона рублей.

Таким образом, основной ажиотаж в сегменте недвижимости "новой" Москвы пришелся на первичный рынок новостроек и малоэтажного жилья, где девелоперы обещали своим клиентам светлое будущее и столичную инфраструктуру. Средние цены на вторичное жилье в двух городах на присоединяемых территориях столицы также выросли, но вполне сопоставимо с остальным рынков - так, лидером по росту цен в Подмосковье оказался не Троицк, а Подольск, лишь соседствующий с "новой" Москвой. Впрочем, перегибы на местах случались - риелторам частенько встречались низкокачественные квартиры по завышенным ценам, а покупатели на эти объекты в очередь не выстраивались и ажиотажа не проявляли.

Однако больше всего головной боли от расширения границ получили девелоперы, владеющие крупными участками на этих территориях, и простые владельцы загородных домов - первые до сих пор не знают, как именно будут корректировать их проекты комплексной застройки территорий, а вторые не без оснований опасаются, что на месте их домовладения власти проложат автостраду. В итоге все ждут официального включения новых территорий в состав Москвы и опубликования конкретного плана развития новых столичных территорий.