Жилье в Москве из-за дорогой ипотеки снимают в разы чаще, чем берут в кредит

10 апреля 2012 года

Жителям московского региона, которые не могут похвастаться наличием собственного жилья, как правило, не приходится выбирать между наймом квартиры и ее покупкой в кредит, утверждают эксперты, опрошенные . По словам экспертов, ипотека на приемлемых условиях доступна лишь тем, кто может внести половину стоимости жилья в качестве первоначального взноса, и, как результат, число арендных сделок на рынке жилья в среднем в пять-шесть раз больше, чем ипотечных.

КОМУ АРЕНДА ПО КАРМАНУ

Как говорят эксперты, выбор в пользу аренды происходит в первую очередь из-за представлений об ее "дешевизне", хотя есть примеры, когда стоимость аренды в Москве достигает 70 тысяч долларов в месяц. Но это уже уровень тех граждан, которые могут снять президентский номер в гостинице. Основная же масса предпочитает арендовать жилье эконом-класса.

"Если средняя заработная плата в Москве в 2011 году составляет 43 тысячи рублей, то даже "середнячки" вынуждены подбирать квартиру в нижнем эконом-классе", - говорит управляющий директор компании "Миэль-Аренда" Наталья Сивко.

Руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина отмечает, что в среднем в столичном мегаполисе арендовать однокомнатную квартиру эконом-класса можно в пределах 25 тысяч рублей - 30 тысяч рублей в месяц, двухкомнатную - 32 - 40 тысяч рублей в месяц, а трехкомнатную - от 40 тысяч рублей в месяц.

"Разумеется, стоимость арендной ставки существенно варьируется в зависимости от местоположения, состояния квартиры и прочих ее характеристик", - рассказывает Бирина.

Как добавляет Сивко, средняя стоимость найма однокомнатных квартир бизнес-класса составила 51,5 тысячи рублей, двухкомнатных - 67,5 тысячи рублей, трехкомнатных - 91,7 тысячи рублей.

При этом, обращает внимание эксперт, сегодня спрос во всех ценовых сегментах с верхней планкой 3 тысячи долларов превышает предложение. А наиболее значителен разрыв между спросом и предложением в ценовом диапазоне до тысячи долларов в месяц - здесь нанимателей жилья в три раза больше, чем квартир, подходящих им по уровню ставок.

По оценкам специалистов "Миэля", более 40% потенциальных арендаторов не могут себе позволить платить более 30 тысяч рублей в месяц за арендное жилье.

"Собственники жилья не хотят и не могут умерить свои аппетиты, ведь на сегодня средние показатели дохода на вложенный капитал от сдачи в аренду объектов жилой недвижимости составляют порядка 5%", - объясняет уровень арендных ставок Сивко.

Она подтверждает прогноз, сделанный еще в начале года: до лета 2012 года уровень арендных ставок с незначительными колебаниями плюс-минус 2% сохранится на уже достигнутых значениях, а с началом "высокого" сезона ставки начнут расти, но умеренными темпами.

В целом, ожидает риелтор, аренда жилья в Москве вряд ли подорожает за год больше, чем на 15%.

ФАКТОР СБЕРЕЖЕНИЙ

Отдавая треть или половину зарплаты за аренду квартиры, квартиросъемщик неизбежно начинает размышлять, стоит ли продолжать снимать жилье или все же попытаться купить квартиру в ипотеку, чтобы деньги из семейного бюджета не улетали впустую.

При этом, констатирует глава департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость" Андрей Владыкин, в России по-прежнему не принято опираться на финансовые расчеты при решении вопроса с жильем - покупатели просто задумываются над тем, потянут ли они сейчас платежи по кредиту.

"Если нет, то тогда выбор остается за съемным жильем. На первоначальный взнос начинают копить после покупки телевизора и машины (причем на каждого члена семьи)", - объясняет Владыкин.

Одновременно риелторы указывают, что привлекательность ипотеки напрямую зависит от накопленного "жирка" в виде денежных средств, которые можно направить на первоначальный взнос.

"Если сравнивать по величине ежемесячного платежа, то арендная плата за квартиру чаще всего все-таки ниже выплаты по ипотеке. Хотя многое зависит от того, на каких условиях был взят кредит", - говорит эксперт офиса "Добрынинсоке" компании "Инком-Недвижимость" Анна Шушкова.

Действительно, соглашается генеральный директор компании "Миэль-Брокеридж" Алексей Шленов, при минимальном первоначальном взносе арендные платежи кажутся дешевле, чем выплаты по аннуитетным платежам.

Он приводит следующий пример: если человек снимает однокомнатную квартиру стоимостью 5 миллионов рублей за 25 тысяч рублей, то, чтобы ее купить, требуется ипотека не менее чем на 4 миллиона рублей и сроком на 20 лет. В этом случае придется выплачивать ежемесячно 50 тысяч рублей - получается, что арендовать квартиру дешевле.

"Однако если у заемщика есть 50% от стоимости кредита, он может взять уже меньшую сумму и по более низкой ставке, и выплаты по ипотеке значительно сократятся. А при досрочно погашении кредита, они станут еще менее ощутимыми", - оговаривается Шленов.

Это подтверждает и расчет, сделанный уже Шушковой. Предположим, заемщик приобрел однокомнатную квартиру за 6 миллионов рублей. В качестве первоначального взноса у него была половина суммы, а оставшиеся 3 миллиона рублей покупатель взял в кредит на 20 лет. При такой схеме сумма ежемесячного платежа будет составлять 32 тысячи рублей, что примерно соответствует арендной ставке за аналогичное жилье с хорошим ремонтом, утверждает представительница "Инкома".

ИПОТЕЧНАЯ АРИФМЕТИКА

Хотя повышение доступности ипотеки и кажется многим мифом (даже АИЖК отмечает в своем отчете тренд на повышение ипотечных ставок - в феврале 2012 года они достигли 11,9% в сравнении с 11,4% в ноябре 2011 года), по мнению специалистов, покупка жилья в кредит все же может быть выгодной, если ее рассматривать с учетом фактора роста цен.

Шленов из "Миэль-Брокеридж" объясняет, что очень часто при анализе ипотеки ее сравнивают с краткосрочными банковскими кредитными продуктами кредитами. Однако, подчеркивает эксперт, это не верно, так как не учитывается фактор времени, который в долгосрочном кредитовании основополагающий.

"Как показывает практика, россияне выплачивают кредит досрочно. То есть, если ипотека берется на 15 лет, она, как правило, выплачивается в течение 7 лет. Однако за эти семь лет стоимость недвижимости может вырасти в три раза. И прирост стоимости квартиры за каждый такой восьмилетний промежуток может быть больше, чем величина процентов, которые выплачивает заемщик", - утверждает Шленов.

Например, в 2000 году, вспоминает он, столичная двухкомнатная квартира площадью 50 квадратных метров стоила 1 миллион рублей. Если бы тогда покупатель взял ипотеку даже на всю эту сумму (при том, что годовые процентные ставки по ипотечным кредитам в то время составляли не менее 25%), ежемесячный платеж при кредите сроком на 10 лет составил бы 22,8 тысячи рублей.

В год приходилось бы отдавать почти 270 тысяч рублей, а значит, за 1 миллион рублей, взятый на 10 лет, в 2010 году покупатель бы вернул банку 2,7 миллиона рублей. Однако, переплатив банку 170%, к 2010 году клиент бы владел двухкомнатной квартирой в Москве за 2,7 миллиона рублей, указывает риелтор, добавляя, что на сегодняшний день стоимость однокомнатных квартир в ветхом фонде на окраине Москве начинается только от 4 миллионов рублей.

Гендиректор "Миэль-Брокеридж" указывает и на еще одно несомненное преимущество ипотеки: в случае приобретения квартиры в кредит оправдываются все вложения, связанные с ремонтом, обустройством квартиры и созданием комфортных условий для жизни - в отличие от съемной квартиры, когда человек вынужден жить в тех условиях, которые предлагает ему арендодатель.

ВЫГОДНОЕ ВЛОЖЕНИЕ

Как оказалось исходя из расчетов аналитиков, инвестиции в ипотечную квартиру могут не только окупиться через много лет за счет роста стоимости квартиры, но еще и принести доход, хотя эта схема работает в основном на "больших числах".

Чтобы понять этот механизм, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац рассматривает два варианта вложений денег: когда 400 тысяч долларов размещаются на банковском депозите в расчете на приличные дивиденды и когда их инвестируют в покупку жилья в качестве первоначального взноса для получения ипотечного кредита.

Во втором случае собеседница агентства предлагает рассмотреть покупку трехкомнатной квартиры площадью около 100 квадратных метров в новом жилом комплексе класса "бизнес плюс" в Западном округе Москвы общей стоимостью порядка 1 миллиона долларов. Условия ипотеки в данном примере таковы: привлекается кредит на 600 тысяч долларов по условной ставке 10%, залогом выступает приобретаемая недвижимость, а срок кредитования составляет 15 лет. В рамках заданных условий ежемесячный платеж составит 6,479 тысячи долларов, а общая сумма выплат по ипотеке - 1,566 миллиона долларов.

Кац считает, что в год рассматриваемая нами недвижимость минимум будет дорожать на 5%, так что к концу срока кредита стоимость квартиры составит примерно 1,979 миллиона долларов. Соответственно, если новоиспеченный собственник решит продать квартиру, то он получит доход 413,712 тысячи долларов, делает вывод эксперт.

Если же арендовать аналогичную по параметрам квартиру, а свободные 400 тысяч долларов разместить на банковском депозите, то прибыль будет меньше, несмотря на то, что ежемесячные траты на наем квартиры в два раза ниже, чем ипотечный платеж - около 3,3 тысячи долларов, утверждает глава агентства "Усадьба".

Так, на депозитном долларовом вкладе со средней доходностью в 6%, по ее расчетам, инвестор-квартиросъемщик заработает за 15 лет в виде накопленного капитала 996,846 тысячи долларов. Но за это же время, с учетом, что аренда квартиры будет для него дорожать с такой же скоростью, как дорожало бы собственное ипотечное жилье (5% в год), ему придется израсходовать 854,511 тысячи долларов. Таким образом, прибыль от размещения денег в банке составит "всего" 142,335 тысячи долларов.

По мнению Кац, ипотека на дорогую недвижимость получается выгоднее аренды при наличии первоначального капитала в размере не менее 30% от стоимости, стабильном среднегодовом росте цены жилья и сохранении либо уменьшении ставок по займу.

ЗАРАБОТАТЬ НА ИПОТЕКЕ

Достаточно часто, размышляя о том, стоит ли "впрягаться" в ипотеку, потенциальные заемщики предполагают, что окупить расходы можно будет сдачей квартиры внаем. Однако эксперты рынка считают, что это не всегда самый лучший способ сэкономить собственные средства, особенно если жить приходится у родственников.

Не всякому понравится жизнь в чужой квартире на птичьих правах, объясняет Владыкин.

"При изменении ситуации у родственников или даже просто из-за резкой перемены в отношении к вам придется съехать", - предупреждает о возможном риске руководитель департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость".

Кроме того, замечает Владыкин, не все банки с радостью смотрят на сдачу заложенной у них квартиры посторонним лицам, так как это повышает риск причинения ущерба квартиры - ведь арендаторы не всегда относятся к снимаемому жилью как к своему.

К тому же риск значительного повреждения квартиры может быть не покрыт страховой компанией, если станет известно, что там проживали чужие люди, а собственников-заемщиков даже не было внутри.

Однако если есть возможность поселиться у родственников или покупатель имеет еще одну квартиру, где может жить, то такая схема значительно облегчает финансовую нагрузку, говорит Шушкова.

"Предположим, приобретается квартира за 6 миллионов рублей, первоначальный взнос - 30%, кредит оформляется на 15 лет. Ежемесячный платеж составит 51 тысячу рублей. Если квартиру хорошо оборудовать, то можно сдавать за 30 тысяч рублей, таким образом, компенсируя свой ежемесячный платеж по ипотеке на эту сумму", - поясняет она.

ВЫНУЖДЕННЫЕ КВАРТИРОСЪЕМЩИКИ

С учетом российского менталитета, когда большая часть квартир находится в собственности, а долгосрочная аренда воспринимается как большое и вынужденное несчастье, можно предположить, что покупка жилья в кредит даже на невыгодных условиях будет востребована. Другое дело, кто сможет позволить себе дорогую ипотеку?

Эксперты рынка недвижимости затруднились точно оценить соотношение количества ипотечных заемщиков и арендаторов. Если официальные данные по сделкам купли-продажи могут рассказать о доле ипотечных сделок в общем объеме покупок жилой недвижимости, то посчитать сделки аренды жилья практически невозможно.

Согласно данным Росреестра, в 2011 году было совершено 24,77 тысячи ипотечных сделок (на 17,4% больше, чем в 2007 году, и на 25,1% больше, чем в 2010 году), а за первый квартал 2012 года - 5,778 тысячи сделок.

Арендных же транзакций в Москве - в разы больше.

"По нашим эмпирическим расчетам, если годовой оборот квартир на рынке аренды можно предположительно оценить в 150-200 тысяч, то и количество совершаем сделок за год окажется в 5-6 раз больше, чем ипотечных", - оценивает первый заместитель директора "Миэль-Аренда" Мария Жукова.

При этом она напоминает, что сделки на рынке аренды не регистрируются и что примерно 70% из них проводятся частными маклерами или самими собственниками, так что не исключено, что число подобных соглашений еще больше.

Получается, резюмируют эксперты - собеседники , большинство физлиц - участников рынка жилья без колебаний предпочли бы ипотеку аренде, но они ограничены ценовой ситуацией: стоимость кредитов слишком высока, и потенциальные ипотечники часто остаются вынужденными арендаторами.

"Наши клиенты при первой же возможности покупают жилье, даже если это не выгодно для семейного бюджета. Культура, при которой принято длительное время снимать жилье, у нас пока не привилась", - заключает Владыкин.