O1 Properties выбрала не лучший момент для выхода на IPO

18 апреля 2012 года

Инвестиционная компания O1 Properties Бориса Минца выбрала не лучший момент для выхода на IPO - наблюдающийся сейчас отток средств из всех развивающихся рынков говорит о том, что инвесторы в настоящее время менее склонны принимать риски, заявил в среду директор департамента управления активами Allianz РОСНО Михаил Акрамовский.

O1 Properties заявила о намерении провести первичное публичное размещение ценных бумаг (IPO) на Лондонской фондовой бирже (LSE) в среду. Привлеченные средства планируется направить на приобретение бизнес-центров в Москве, а также на погашение долга.

НЕ ВРЕМЯ

Акрамовский подчеркивает, что не может оценить уровень подготовки компании к размещению акций на бирже, но в целом, по его мнению, сейчас неудачный момент для выхода российских компаний на IPO.

"В настоящее время наблюдается отток средств из фондов всех развивающихся рынков - это говорит о том, что инвесторы в настоящее время менее склонны принимать риски. Это будет негативным фактором для размещения акций компании", - поясняет собеседник агентства.

Он также добавляет, что существуют негативные отчеты по итогам IPO российских риелторских и девелоперских компаний, проведенных после кризиса - почти у всех компаний акции торговались ниже их оценочной стоимости.

Кроме того, по словам эксперта, результаты размещения акций российских девелоперских компаний крайне негативны - практически все торгуются существенно ниже цены размещения, причем в большинстве случаев - в разы.

"Более того, акции почти у всех компаний сейчас торгуются ниже стоимости их чистых активов, в то время как до 2008 года они торговались с премией", - указывает Акрамовский.

Из всех IPO, проведенных российскими компаниями рынка недвижимости, эксперт смог назвать более-менее удачным для инвесторов только одно - размещение акций компании "Эталон".

По мнению Акрамовского, O1 Properties придется дать инвесторам некоторый дисконт.

"Даже наличие готовых бизнес-центров в портфеле компании не отобьет желание инвесторов получить большую доходность. Если компания не даст дисконт при размещении к стоимости уже торгующихся компаний то, вероятнее всего, IPO не будет успешным", - отмечает эксперт.

ГОТОВЫЙ ПРОДУКТ

В свою очередь директор департамента оценки и консалтинга Colliers International Татьяна Тикова указывает, что подготовка компании к размещению акций займет не менее полугода, а значит момент выхода на IPO - осень.

"В стандартной ситуации это хорошее время для выхода, однако какой будет осень в этом году, сказать сложно", - говорит эксперт.

Она считает, что успешность IPO компании O1 Properties будет зависеть от общеэкономической ситуации.

В то же время директор отдела оценки консалтинговой компании Knight Frank Ольга Кочетова полагает, что момент для размещения акций выбран удачный - рынки восстанавливаются после кризиса, инвесторы начинают искать объекты, компании для инвестирования средств.

Как бы то ни было, по мнению экспертов, среди российских игроков рынка недвижимости O1 Properties на сегодняшний день является одной из наиболее подготовленных для проведения IPO компаний.

Собеседники агентства отмечают качество портфеля проектов компании, который преимущественно состоит из офисных центров класса А в Москве.

"O1 Properties имеет ясный фокус на рынке офисов, причем в ее портфеле почти нет девелоперских проектов, в основном в него входят готовые функционирующие объекты", - утверждает начальник отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle Том Девоншир-Гриффин.

Тикова в свою очередь обращает внимание, на то, что у компании есть не только действующие стабильные активы, которые приносят доход ("Фабрика Станиславского, "Кругозор", "Лефорт"), но и вновь приобретенные активы, развитие которых обеспечит прирост стоимости в будущем для владельцев компании.

Как уточняет директор отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE Яна Кузина, кроме торговой недвижимости, именно офисы класса А в Москве и Санкт-Петербурге хотят покупать инвесторы.

В то же время Кузина видит в фокусировании O1 Properties исключительно на офисах и минусы.

"Отсутствие диверсификации - это некоторый риск. Кроме того, офисы подвержены волатильности, на этом секторе недвижимости сказывается любой кризис", - поясняет она.

Борис Минц еще в 2010 году начал скупать объекты недвижимости в Москве. Его самым крупным приобретением стала покупка одного строящегося офисного проекта и пяти готовых общей площадью 260 тысяч квадратных метров у компании Horus Capital. Сумма сделки оценивалась примерно в 800-900 миллионов долларов.

Тогда же была создана компания O1 Properties, принадлежащая бизнесмену на 100%. Сейчас портфель компании включает восемь действующих бизнес-центров класса A и В общей арендуемой площадью около 321 тысячи квадратных метров, а также два девелоперских проекта.

Согласно оценке компании Cushman & Wakefield, рыночная стоимость портфеля компании на 31 декабря 2011 года составила 2,1 миллиарда долларов.